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Immobilie im Ausland kaufen: Was ist dabei zu beachten?

Blick auf den Hafen von Alicante
Wer im Ausland eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich vorher genau informieren.

Immobilien im Ausland haben für viele Menschen ihren Reiz. Mal werden sie als Ferienimmobilie genutzt und vermietet, mal dienen sie als zweiter Wohnsitz im trüben Winter, mal auch als künftiger fester Wohnsitz, denn die Auswanderung ist geplant. Aber was ist bei einem Immobilienkauf im Ausland zu beachten?

Die rechtliche Seite

Diesbezüglich muss sich jeder Interessierte unbedingt gut und fachkundig informieren. Sinnvoll ist, in Deutschland die Vorarbeit zu leisten und mit einem erfahrenen Fachmann vor Ort die nächsten Schritte zu besprechen. Wie stark sich das Immobilienrecht in anderen Ländern unterscheidet, hängt natürlich immer vom jeweiligen Land ab. Doch selbst auf Mallorca kann es mitunter deutliche Missverständliche bezüglich rechtlicher Gegebenheiten geben:

  • Unterlagen – niemand sollte auch auf Mallorca Immobilien kaufen, wenn nicht alles Unterlagen samt Grundbuchauszügen und sonstigen Verträgen vorgelegt werden können. Allerdings ist es auf der Ferieninsel nicht unbedingt gängig, die Papiere in den Händen zu halten. Auch spätere Veränderungen auf dem Grundstück, die eventuell eigene Baugenehmigungen benötigt hätten, mögen eher zufällig auf dem Grundstück entstanden sein.
  • Steuer-ID – ohne eine spanische Steuer-ID ist es auf der Insel nicht möglich, überhaupt größere Verträge abzuschließen. Dazu zählen übrigens auch Mietverträge oder der Autokauf: In Deutschland wäre es undenkbar, die Steuernummer einem Autohändler vorzulegen.

Je nach Land sind die Vorschriften völlig anders und teilweise ist es auch nicht so einfach, als Deutscher eine Immobilie zu erwerben. Gerade außerhalb der EU sind die Regelungen oft sehr unterschiedlich. Daher: Ein Immobilienkauf im Ausland sollte und darf niemals ohne einen Fachmann vor Ort erfolgen, der dem Rechtswesen angehört. Der Makler selbst mag sehr informiert sein, doch über rechtliche Belange, die mehr als der Nennung eines Fakts dienen, darf er keine Auskunft erteilen oder gar beraten.

Villa mit Pool, Spanien
Auch Finanzierungen sind für Immobilien im Ausland häufig schwieriger zu bekommen.

Auf seriöse Anbieter setzen

Ein seriöser Anbieter ist beim Immobilienkauf immer wichtig. Niemand möchte in Deutschland an einen Verkäufer geraten, der hinterlistig bekannte Mängel überstrichen hat, die dem Käufer viel Arbeit, Geld und Ärger bereiten. Doch beim Immobilienkauf im Ausland ist die Anbieterwahl weitaus entscheidender:

  • Gerichtsstand – geht der Kauf schief, so befindet sich der Gerichtsstand für den Käufer in Spanien oder dem Ort, wo das Haus steht und der Anbieter seinen Sitz hat. Schon die reine anwaltliche Kommunikation ist nun erschwert, denn entweder, wird mit einem deutschen Rechtsanwalt gearbeitet, der wiederum einen Anwalt vor Ort beauftragt, oder aber, es wird direkt vor Ort ein Fachanwalt beauftragt. Dieser muss jedoch Deutsch sprechen, sofern der Käufer die Fremdsprache nicht perfekt und rechtssicher beherrscht. Für Termine müsste jedes Mal das andere Land aufgesucht werden. All diese Szenerien kosten viel Zeit und Geld.
  • Beweislast – der Käufer müsste einem unseriösen Verkäufer erst einmal einen Fehler oder einen Rechtsbruch beweisen können. Wer sich nicht mit den üblichen Verkaufsmechanismen vor Ort auskennt, der mag eventuell einen Missstand anprangern, der dort aber völlig üblich ist.
  • Kosten – was ist, wenn Anzahlungen geleistet werden, der Anbieter jedoch untertaucht? Natürlich kann dies auch in Deutschland passieren, doch ist das Szenario über weite Entfernungen wahrscheinlicher. Wer einen Immobilienfachmann nicht allein mit dem Auffinden und Kauf einer Immobilie beauftragt, sondern etwaige Renovierungsarbeiten oder Umbaumaßnahmen von diesem überwachen lassen möchte, der wird noch wesentlich mehr Geld überweisen.

Grundsätzlich ist es also wichtig, auf die Seriosität eines Anbieters zu schauen. Online lassen sich die ersten Schritte gut unternehmen, zumal natürlich auch Bewertungen einsehbar sind. Und dann?

  • Kontaktaufnahme – aber mit bisherigen Kunden. Das mag nicht immer ganz einfach sein, doch schadet es einem solchen Vorhaben nicht, zu fragen, ob die Kunden den Anbieter mühelos weiterempfehlen würden.
  • Kontaktaufnahme – nun wird mit dem Anbieter Kontakt aufgenommen. Es ist ratsam, vor einer Beauftragung einen Termin vor Ort zu vereinbaren, damit auch das Zwischenmenschliche geprüft werden kann.

Natürlich muss ein Anbieter stets eine ladungsfähige Anschrift besitzen und bei den entsprechenden Stellen vor Ort gemeldet sein. Mit ein wenig Glück lassen sich sogar ID-Angaben nachprüfen. Je nach Land gibt es übrigens auch Vereine oder Gesellschaften für Makler, auf deren Seiten die Korrektheit der Angaben geprüft werden kann.

Preisniveau checken

Wer gut im Bilde ist, der weiß, wann eine Immobilie überteuert oder weit unter ihrem angeblichen Wert verkauft wird. Wieder hilft das Internet weiter, denn es bietet Einblick in die gängigen Immobilienangebote vor Ort.

Finanzierungen können Schwierigkeiten machen

Wer die notwendigen finanziellen Mittel nicht bereits hat, der wird eine Immobilie im Ausland finanzieren. Dies ist jedoch mitunter schwierig, da deutsche Banken solche Objekte oft nur ungern finanzieren, Banken vor Ort hingegen Ausländern ungern große Summen zur Verfügung stellen. Unmöglich ist es dennoch nicht:

  • Hohes Eigenkapital – wer ein sehr hohes Eigenkapital bieten kann, der wird eher zu einer Finanzierung kommen.
  • Besitztümer – ist bereits ein Haus vorhanden, so kann dieses als Sicherheit dienen. Wer auswandern möchte und das alte Haus ohnehin verkaufen will, dem stehen weitere Alternativen mit der Bank offen. Mitunter übernimmt sie den Hausverkauf und streckt das erwartbare Geld vor. Allerdings sind bei diesen Optionen noch nicht erloschene Hypotheken auf Häuser ein Ausschlusskriterium.

Ebenfalls erleichtert ein sehr hohes Einkommen die Finanzierungsfrage. Wird das Haus als Ferienimmobilie genutzt, werden die wenigsten Banken jedoch eventuelle Vermietungen bei der Finanzierung berücksichtigen. Spätestens seit Corona gelten vermietbare Ferienhäuser nicht mehr als Sicherheit.

Fazit – den Immobilienkauf sehr gut vorbereiten

Natürlich sollte keine Immobilie unvorbereitet erworben werden. Bei Immobilien im Ausland ist Achtsamkeit jedoch umso wichtiger, da der Käufer es bei Rechtsstreitigkeiten immer schwerer haben wird. Ein seriöser und vor Ort erfahrener Anbieter ist unerlässlich, doch ist es notwendig, sich auch selbst mit den rechtlichen Gepflogenheiten und ortsüblichen Vorgehensweisen auseinanderzusetzen. Schon die Kenntnis der Preise kann über Lug und Trug entscheiden, denn wird eine Immobilie sehr günstig angepriesen, so mag sie mit Tücken oder der baldigen fünfspurigen Autobahn hinter dem Garten auf den Käufer übergehen.

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