Eine Sicherheit, die fast jede Bank fordert, ist eine angemessene Beteiligung des Immobilienerwerbers oder - Hausbauers mit eigenen verfügbaren Geldmitteln. Sprich: Vor der Traumimmobilie steht die Sparphase.
Beleihungsgrenze der Banken
Die
klassischen Darlehensformen wie
Annuitätendarlehen und
Bauspardarlehen setzen eine so genannte Beleihungsgrenze bei
80 Prozent. Und selbst das ist nicht einheitlich. Hypothekenbanken dürfen
so ein Objekt von ihren Statuten her nur bis 60 Prozent „beleihen“.
Rein rechnerisch ergeben sich daraus nun im Idealfall 20 Prozent der Gesamtkreditsumme
als Eigenkapital. Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro wären
dies 20.000 Euro.
Zusatzkosten außerhalb der Finanzierung
Aber
die Rechnung mit der Beleihungsgrenze hat mehrere Haken: So erwartet die Bank,
dass bestimmte Kosten wie etwa Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag
nicht in die Kreditsumme eingerechnet werden. Dadurch ergibt sich, dass die
tatsächlichen Gesamtkosten der Immobilie um etwa zehn Prozent steigen,
also bei 110.000 Euro liegen. Der Kreditnehmer muss also zuvor 30.000 Euro
angespart haben.
Unterschiedliche Beleihungswerte
Und
auch das ist noch nicht die endgültige Rechnung: Denn Grundlage für
die Beleihungsgrenze der jeweiligen Bank ist der Beleihungswert der Immobilie.
Dieser kann aber von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Beispiel: Bank A schätzt
den Beleihungswert der Immobilie auf 100.000 Euro, damit müsste der Kreditnehmer
etwa 30.000 Euro ansparen, um auf die Eigenkapitalquote zu kommen. Bank B
nimmt an, dass der Beleihungswert 120.000 Euro beträgt. Dann aber würde
die Beleihungsgrenze bei 96.000 Euro liegen und der Kreditnehmer müsste
36.000 Euro (24.000 Euro für die 20 Prozent, 12.000 Euro für die
sonstigen Kosten) ansparen. Das sind immerhin 6.000 Euro mehr. Wer jetzt aber
denkt, dass dann ein möglichst geringer geschätzter Wert der Immobilie
generell günstiger ist, der täuscht gewaltig. Denn: Der höher
veranschlagte Beleihungswert sorgt automatisch dafür, dass das so genannte „1a“-Darlehen
einen größeren Teil der Finanzierung abdeckt, da ja die
benötigte Summe von 100.000 Euro gleich bleibt. Sprich: Bis 60 Prozent
des Beleihungswertes kann die Immobilie mit dem günstigeren „1a“-Darlehen
finanziert werden, die restlichen 20 Prozent laufen über das „1b“-Darlehen.
Beispielrechnung
Der Zinssatz für
das „1a“-Darlehen beträgt 5 Prozent, der für das „1b“-Darlehen
6 Prozent. Für die Bank A mit dem Beleihungswert 100.000 Euro ergibt
sich so eine jährliche Zinsleistung im Anfangsjahr von 4.200 Euro, errechnet
aus den 5 Prozent für 60.000 Euro und den 6 Prozent für die 20.000
Euro. Für die Bank B mit dem Beleihungswert von 120.000 Euro betragen
die jährlichen Zinsleistungen im Anfangsjahr dagegen 4080 Euro, errechnet
aus den 5 Prozent für 72.000 Euro und den verbleibenden 6 Prozent für
die 8000 Euro.
