21.05.2015
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wissen.de Artikel

Finanzierungsablauf

Die Finanzierung einer Immobilie läuft immer nach einem ähnlichen Schema ab. Ohneund Sicherheiten gibt die Bank nur höchst ungern Kredite und wenn sie es tut, dann wird das Risiko mit erhöhten Zinsen abgegolten.

Aufteilung der Finanzierung

„1a“, „1b“ - das sind die bankinternen Bezeichnungen für die Reihenfolge von Krediten in einer Immobilienfinanzierung. Es gilt: Der Gesamtkredit ist zumindest intern in sein Besicherungsrisiko aufgeteilt. Sprich: Der „1a“-Kredit ist im Grundschuldbuch an erster Stelle geführt, seine Rückzahlung ist im Falle einer Insolvenz am besten abgesichert. Der „1b“-Kredit steht nur an zweiter Stelle im Grundbuch - deshalb sind hier die Zinskonditionen auch schlechter. Oftmals bekommen Immobilienkäufer nur den gemittelten Zinssatz im Rahmen einer „Komplettfinanzierung“ mitgeteilt. Für den Konditionenvergleich ist das Wissen über diese Aufteilung aber sehr wichtig.

Ein typisches Finanzierungsbeispiel:
 

  • Hypothekendarlehen (60 Prozent) durch die Hausbank, "1a"-Kredit: 5,5 Prozent Zinsen, 1 Prozent Tilgung
  • Hypothekendarlehen (20 Prozent) durch die Hypothekenbank, "1b"-Kredit: 6,0 Prozent Zinsen, 1 Prozent Tilgung
  • Eigenkapital (20 Prozent)

An dem Finanzierungsbeispiel wird deutlich, dass die Höhe der Zinskonditionen auch maßgeblich davon abhängig ist, was für die Kreditbestandteile als Bewertungsgrundlage genommen wird, also der so genannte „Beleihungswert“ . Dieser kann von Bank zu Bank unterschiedlich sein, das macht den Vergleich nicht gerade leichter.

Sicherheiten

Wer eine Immobilie kauft, muss finanziell abgesichert sein. Banken sollten nur dann eine Immobilienfinanzierung gewähren, wenn die Zahlung der monatlichen Finanzierungsraten auch bei unvorhergesehenen Veränderungen der Lebenssituation nicht sofort platzt. Eine Absicherung des Kredits ist dabei die Immobilie selbst. Im Grundbuch wird in Abteilung 1 die Hypothek auf die Immobilie eingetragen. Dadurch erhält die Bank den Zugriff auf die Immobilie, wenn der Eigenheimbesitzer seine Raten nicht mehr zahlen kann. Eine weitere „Sicherheit“ ist das selbst eingebrachte Eigenkapital. Je höher dieser Betrag anteilig an den Gesamtkosten ist, desto geringer fällt der Finanzierungsrahmen aus. Dadurch wird eine Finanzierung also sicherer.

Laufzeiten eines Darlehens

Eine Immobilienfinanzierung ist eine extrem langwierige Angelegenheit. Oft dauert die Gesamtfinanzierung 25 Jahre und länger. Das ist abhängig von der Tilgung, die mit der Bank vereinbart wurde. Das Problem dabei: Kreditverträge werden oft nur über einen Zeitraum von zehn Jahren, manchmal auch über 15 oder 20 Jahre vereinbart. In diesem Zeitraum wird der Zinssatz festgesetzt. Danach müssen in einer Anschlussfinanzierung zur Begleichung der Restschuld die Zinsen neu verhandelt werden.

wissen.de-Tipp:
Die Wunschimmobilie ist ins Auge gefasst, jetzt geht es an die Finanzierung. Doch vor dem Kredit steht ein harter Verhandlungspoker auf dem Programm. Gute Selbstinformation ist dabei das A und O. Eine gute Vorbereitung bieten die Verbraucherzentralen an. Hier wird die optimale Finanzierungsvariante ermittelt. Damit fällt dann der Vergleich zwischen den verschiedenen Konditionen leichter. Und: Mehrere schriftliche Angebote sollten immer eingeholt werden, das setzt vielleicht auch die Hausbank unter Druck, die Zinskonditionen noch ein wenig zu verbessern oder andere Extras zu bieten.

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