21.05.2015
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wissen.de Artikel

Bauspardarlehen und Bausparsofortdarlehen

Bausparverträge sind eine ganz klassische Form der Immobilienfinanzierung. Das Prinzip dabei: Eine Gemeinschaft aus Kreditnehmern und Ansparern ermöglicht günstige Darlehenszinsen. Aber Vorsicht! Beim Bausparsofortdarlehen sieht das etwas anders aus.

Bauspardarlehen

So funktioniert das Bausparen

Der Bausparvertrag ist eine häufige Finanzierungsart. Der Bauwillige spart zunächst ein Grundguthaben in dem Bausparvertrag an. Dafür erhält er dann mit der „Zuteilung“ ein zinsgünstiges Darlehen. Die Idee des Bausparens ist dabei schon sehr alt. Sie setzt auf das Solidaritätsprinzip: Der Ansparer finanziert nämlich mit seinen Einlagen die laufenden Kredite der Darlehensnehmer.

Vor- und Nachteile des Bauspardarlehens

Das Prinzip hat aber auch einen Haken: Die besonders günstigen Kreditzinsen werden mit einer sehr mageren Guthabenfinanzierung in der Ansparphase erkauft. Sie sind - und das ist ein Vorteil - schon mit der Unterschrift festgelegt und bekannt. Ein weiterer Vorteil: Durch die solidarische Absicherung der Kredite begnügt sich ein Bauspardarlehen mit einem so genannten hinteren Rang im Grundbuch, ist so eventuell ein guter Ersatz für ein teures „1b“-Darlehen . Aber: Bauspardarlehen werden oft sehr schnell getilgt. Das erhöht die monatlichen Belastungsraten enorm. Gerade zu Zeiten generell tiefer Zinsen ist außerdem ein Annuitätendarlehen häufig die sinnvollere Finanzierungsvariante.

Ablauf der Bausparfinanzierung

Ein ganz wichtiger Unsicherheitsfaktor im Bauspardarlehen ergibt sich auch aus dem Solidaritätsprinzip: Damit der zinsgünstige Kredit der Kreditnehmer finanziert werden kann, muss immer genügend Geld im Gesamtbauspartopf vorhanden sein. Niemand kann und darf aber prognostizieren, wann dies tatsächlich der Fall sein könnte. So erwirbt der Sparer mit seiner Einlage nach der Einzahlung von - je nach Tarif - 40 oder 60 Prozent der kompletten Summe die so genannte „Zielbewertungszahl“. Ist die angestrebte Zahl erreicht, hat der Bausparer einen wichtigen Meilenstein zur Dalehensauszahlung genommen.

Aber der Vertrag ist damit noch lange nicht „zuteilungsreif“. Ob nämlich nun der Vertrag tatsächlich zum Darlehen wird, hängt entscheidend davon ab, wie viele Sparer gerade als Einzahler fungieren. So kann trotz richtiger Zielbewertungszahl die Zuteilung noch einige Zeit in Anspruch nehmen. Und auch bei Zuteilungsreife lassen sich die Bausparkassen oft mehrere Monate Zeit, bis sie das Geld tatsächlich zur Verfügung stellen. Zusammengefasst: Niemand kann garantieren, wann der Kredit tatsächlich ausgezahlt werden kann. Das ist aber ein nicht unwesentlicher Unsicherheitsfaktor, denn eventuell muss eine teure Zwischenfinanzierung zur Überbrückung abgeschlossen werden.

wissen.de-Tipp:
Manchmal lohnt sich - um eine teure Zwischenfinanzierung zu vermeiden - ein Trick: Die Höhe der Sparsumme wird nachträglich nach unten korrigiert, damit das Bauspardarlehen früher zuteilungsreif ist. Die Kassen bestrafen dies allerdings häufig mit einem Abschlag von der Bewertungszahl. Als Kapitalanlage ist ein Bausparvertrag übrigens sehr gut geeignet: Die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage sorgen zum einen für geschenktes Geld vom Staat. Zum anderen sind bei einer solchen Option die Sparzinsen oft recht attraktiv. Wichtig ist dabei, dass ein Bausparvertrag abgeschlossen wird, der die Option zur Umwandlung in einen reinen Sparvertrag ausdrücklich zulässt und belohnt.

Bausparsofortdarlehen

So funktioniert das Bausparsofortdarlehen

Wer noch keinen Bausparvertrag hat oder noch längere Zeit auf die Zuteilung warten muss, kann ein Bauspar-Sofortdarlehen bekommen. Hier funktioniert die Bausparfinanzierung genau umgekehrt wie im klassischen Fall: Das "Bausparsofortdarlehen" wird gewährt - allerdings zu den marktüblichen Zinsen, die meist deutlich über denen eines Bauspardarlehens mit Zuteilungsreife liegen. Es handelt sich hierbei um ein so genanntes tilgungsfreies Darlehen. Das bedeutet, dass dieser Kredit ausschließlich mit Kreditzinsen bedient wird. Zusätzlich wird mit einer relativ geringen Verzinsung von 2,5 bis 3 Prozent Geld in den Bausparvertrag eingezahlt. Später - mit der Zuteilung des Bausparvertrages - wird mit der Zuteilungssumme das Darlehen getilgt. „Vorfinanziert“ nennt sich dieses Prinzip auch.

Finanzierung ist teuer und unflexibel

Die Einzigen, die mit diesem System ein gutes Geschäft machen, sind die Bausparkassen und ihre Vertreter. Denn die tatsächliche Kreditsumme - und damit auch die Provisionszahlungen und Margen - steigen deutlich. Es ist so, dass bis Tilgung des Zinsdarlehens durch die Zuteilung des Bausparvertrages kein einziger Euro der Kreditschuld gegenüber der Bausparkasse getilgt ist. Und das über etliche Jahre hinweg. Wenn aber nach etlichen Jahren die Kreditschuld nicht abgenommen hat, sondern immer noch bei 100 Prozent liegt, dann ist es ein ganz einfaches mathematisches Exempel, dass dieser Kredit wesentlich teuerer ist als etwa ein Annuitätendarlehen. Zudem wird der Ansparanteil in diesen Jahren auch noch ziemlich schlecht verzinst, was diesen Effekt noch einmal verstärkt. Ein weiteres Risiko: Die Zuteilungsreife und damit die Tilgung des Darlehens kann und darf aufgrund des Solidarprinzips niemand garantieren. Die Gesamtkosten des Darlehens sind also kaum berechenbar. Ein richtiges Annuitätendarlehen ist so fast immer die bessere Lösung.

wissen.de-Tipp:
Es ist leider so: Es gibt wohl kaum einen Fall, bei dem das Bausparsofortdarlehen eine sinnvolle Finanzierungsform ist. Vertreter, die dieses anbieten, sollten Immobilienfinanzierer deshalb kritisch hinterfragen.

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