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Der Kauf einer Immobilie

Was zu beachten ist

Der Kauf einer Immobilie ist grundsätzlich mit vielen Vorteilen verbunden. Die Gründe sind vielfältig. Zum einen muss der Besitzer im Alter nicht mehr für die Miete aufkommen, denn von der Rente zusätzlich die Miete zahlen zu müssen, ist eine hohe Belastung. Zum anderen wollen sich viele Eigenheimbesitzer frei entfalten. Einerseits bei der Einrichtung, andererseits bei der Renovierung der Immobilie. Ein Mieter jedoch wird in seiner Wohnung oder seinem Haus vor vollendete Tatsachen gestellt, während sich ein Inhaber sein Eigenheim so gestalten kann, wie er es sich wünscht.
 
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Kauf einer Immobilie

Bevor ein Eigenheim finanziert werden kann, sind einige grundsätzliche finanzielle Fragen zu klären

 
Viele sind jedoch überfordert mit den unterschiedlichen Zahlen und Zinsen, dem Ablauf der Finanzierung sowie den unterschiedlichen Beträgen, die entrichtet werden müssen. Daher stellt jeder Bauherr folgende Fragen:
 
  • Wieviel Eigenkapital ist notwendig?
  • Was sind die Kaufnebenkosten und wie hoch sind sie?
  • Was ist bei Zins und Tilgung zu beachten?
  • Was ist Bausparen?
  • Wie lang ist die optimale Kreditlaufzeit?
  • Wird ein Bauherr vom Staat unterstützt?
 
Fragen, die bei dem Kauf eines Hauses eine wichtige Rolle spielen. Ob ein Kunde wirklich fit für eine Baufinanzierung ist und sich über alle relevanten Themen informiert hat, lässt sich bei unterschiedlichen Wissens-Tests überprüfen. Diese Art der Kontrolle bietet auch www.immobilienscout24.de an.
 
Wieviel Eigenkapital ist für eine gesunde Baufinanzierung notwendig?
„Im schlimmsten Fall kann der Kredit durch das Haus wieder abbezahlt werden.“ Dies ist ein Irrtum, denn bereits mit der Unterschrift des Kaufvertrages stehen Kosten an, die im Falle einer gescheiterten Finanzierung verloren gehen. Diese Kaufnebenkosten verbrauchen in der Regel bereits einen großen Teil des Eigenkapitals.
 
Es gilt daher die Faustregel, dass mindestens die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital abgedeckt sein sollten, optimal wären allerdings Rücklagen von 20 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich sollten immer drei Nettomonatsgehälter auf dem Tagesgeldkonto zur Verfügung stehen.
 
Ein weiterer Nachteil einer Vollfinanzierung ist der höhere Zinssatz. Kauft sich ein Interessent ein Haus im Wert von 300.000 Euro und verfügt über ein Eigenkapital von 30.000, so liegt der Zinssatz, abzüglich der Gebühren, die für Kaufnebenkosten aufgewendet werden, bei 3,95 Prozent effektiv für einen Zeitraum von 10 Jahren. Bei einem Eigenkapital von 90.000 Euro läge der Zinssatz bei 3,80 Prozent, bei 150.000 Euro lediglich bei 3,70 Prozent.
 
Was sind Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten sind die Summen, die bereits vor dem eigentlichen Hauskauf entrichtet werden müssen. Dazu gehören:
 
  • Grunderwerbssteuer
  • Notargebühren
  • Grundbuchkosten
  • Gegebenfalls eine Maklerpauschale 
 
Diverse Rechner helfen bei der Kalkulation der Kaufnebenkosten. Denn diese werden nicht pauschal berechnet, sondern entstehen prozentual aus dem zu zahlenden Betrag. Je nach Bundesland lässt sich mit rund 10 Prozent des Kaufpreises planen.
 
Was ist bei Zins und Tilgung zu beachten?
Ein heikles Thema, bei dem auch der Verbraucherschutz zur Vorsicht rät. Ein weit verbreiteter Irrglaube behauptet, dass die monatliche Belastung mit dem Abbau der Schulden ebenfalls sinken würde. Diese Aussage ist falsch. Die monatliche Belastung bleibt gleich, lediglich die Restschuld sinkt. Des Weiteren ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins zu beachten. Der Sollzins gibt an wieviel der Kreditnehmer pro Jahr für die Bereitstellung der Summe zahlen muss, während der effektive Jahreszins die Bearbeitungsgebühr, wie Nebenkosten und Provisionen, berücksichtigt. Der Sollzins gibt gemeinsam mit dem Tilgungssatz die jährliche Belastung des Kreditnehmers an. Dabei gilt: Je niedriger die Tilgung, desto länger ist der Kreditnehmer verpflichtet zu zahlen. Früher wurde im ersten Jahr eine Tilgung von einem Prozent empfohlen. Damals lag der Zinssatz aber auch bei über acht Prozent. Heutzutage sind die Zinsen relativ niedrig, weswegen empfohlen wird, die Tilgungsrate zu erhöhen. Des Weiteren bieten viele Kreditanstalten inzwischen kostenfreie Sondertilgungen bis zu zehn Prozent an. Auch hier gibt es im Internet Hinweise zur Berechnung einer passenden Zahlungsrate
 
Was ist Bausparen? 
Der Begriff des Bausparens ist geläufig, allerdings ist für viele das System dennoch nicht verständlich. Grundsätzlich gilt das Solidarprinzip. Alle Sparer zahlen in den gleichen Topf ein. Diese Idee hat sich bereits im 19. Jahrhundert entwickelt. Damals erkannten Angestellte eines Unternehmens, dass, wenn eine gewisse Anzahl von Personen in einen Topf zahlt, der erste bereits binnen kürzester Zeit eine Immobilie finanzieren kann. Das ist das Grundprinzip. Heutzutage besteht der Bausparvertrag aus vier Phasen:
 
  • Der Abschluss
  • Die Phase des Ansparens
  • Die Zuteilung
  • Das Darlehen
 
Dabei muss beachtet werden, dass das Darlehen nicht ausschließlich in Bau oder Kauf einer Immobilie investiert werden darf, sondern ebenso in die Modernisierung, Reparatur oder Instantsetzung des Eigenheims. Des Weiteren können Bausparverträge auch zur Entschuldung verwendet werden, wenn Kredite im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung aufgenommen wurden.
 
Die Kreditlaufzeit
Das Klischee, dass ein Darlehen besonders kurze Laufzeiten haben soll ist falsch. Es ist sinnvoll, sich langfristig an eine Bank zu binden, besonders bei niedrigen Zinsen. So sind die monatlichen Raten stabil und überschaubar. Dennoch besteht das Risiko einer Vorfälligkeitsentschädigung. Dies ist ein Schadensersatz, den die Bank erhält, wenn der Darlehensvertrag vorzeitig gekündigt wird. Verkauft ein Kunde seine Immobilie wieder und tilgt von der Summe den Kredit, tritt dieser Fall auf. Der Verbraucherschutz kritisiert dieses Prinzip jedoch heftig. 
 
Wie wird ein Bauherr vom Staat unterstützt?
Auch heutzutage ist es möglich, trotz der niedrigen Eigenheimzulage, sich vom Staat unterstützen zu lassen. Besonders die KfW Förderbank bietet eine zinsgünstige Förderung bei einem Hauskauf aber auch bei einer entsprechenden Modernisierung oder altersgerechten Umbauten an. Allerdings ist eine Abwicklung lediglich über eine Bank möglich. Die Bundesländer, mit Ausnahme von Berlin, Bremen und Mecklenburg-Vorpommern vergeben ebenfalls günstige Kredite an private Immobilienkäufer. 
 
Tipp: Die Eigenleistung nicht unterschätzen 
 
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Kauf einer Immobilie

Eigenleistungen senken die Kosten, dennoch verkalkulieren sich viele Bauherren

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